Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức đại diện cho các cư dân trong tòa nhà, chịu trách nhiệm đôn đốc, nhắc nhở và quản lý các hoạt động của cư dân. Các thành viên trong ban quản trị nhà chung cư được được cư dân bầu khi tổ chức hội nghị nhà chung cư. Vậy, ban quản trị có nhiệm kỳ bao nhiêu năm theo quy định. Nội dung bài viết dưới sẽ giải đáp giúp các bạn hiểu rõ vấn đề này.
1. Ban quản trị nhà chung cư có phải là ban quản lý không?
Đầu tiên, để xác định xem chung cư cụ thể có yêu cầu thành lập ban quản trị hay không, quan trọng nhất là phải hiểu rõ về vai trò của ban quản trị trong các hoạt động của cộng đồng nhà chung cư. Hiện nay, trong các văn bản quy định về chung cư, không có định nghĩa cụ thể về ban quản trị. Tuy nhiên, có thể hiểu, ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động vì mục đích chung của cộng đồng cư dân, đó là đại diện cho toàn bộ các chủ sở hữu trong toà nhà chung cư.
Đặc biệt, ban quản trị nhà chung cư được coi là một tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền cũng như trách nhiệm được quy định tại Luật Nhà ở 2014. Quá trình bầu cử và giải nhiệm thành viên trong ban quản trị được thực hiện thông qua hội nghị nhà chung cư, không cần phải thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã.
Theo khoản 3 của Điều 17 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, ban quản trị nhà chung cư có thời hạn hoạt động là 03 năm và sau đó được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ khi có hội nghị bất thường để thay thế ban quản trị.
Trong khi đó, khái niệm về ban quản lý nhà chung cư được mô tả tại Thông tư 02/2016/TT-BXD như một tổ chức có thể được thuê hoặc là chủ đầu tư, chịu trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ quản lý và vận hành nhà chung cư. Ban quản lý có thể thu phí quản lý vận hành từ chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để duy trì, điều khiển hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, cung cấp dịch vụ vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, phòng cháy chữa cháy và các dịch vụ khác liên quan đến toàn bộ toà nhà chung cư.
Tóm lại, ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư là hai tổ chức khác nhau. Ban quản lý nhà chung cư chủ yếu chịu trách nhiệm về vận hành hàng ngày, trong khi ban quản trị nhà chung cư phải đảm bảo toàn bộ các hoạt động của cộng đồng nhà chung cư. Cũng cần lưu ý rằng ban quản trị có thể là một bên thuê dịch vụ từ ban quản lý, hoặc tự đứng ra thuê một đơn vị đủ điều kiện để thực hiện các công việc của ban quản lý.
Tham khảo:>> Quy trình quản lý tòa nhà – Các tiêu chí vận hành hiệu quả
2. Quy định về thành phần ban quản trị nhà chung cư
Dựa vào quy định tại Điều 103 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020, việc thành lập và tổ chức Ban quản trị nhà chung cư được quy định như sau:
– Đối với chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ:
Người chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư sẽ thống nhất và quyết định về việc thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trong trường hợp lập ban quản trị nhà chung cư, thành phần của Ban quản trị bao gồm:
+ Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu: Đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có), và trong trường hợp sử dụng nhà chung cư để tham gia Hội nghị nhà chung cư, có thể bao gồm cả người sử dụng nhà chung cư.
– Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ chung trở lên:
Bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư, theo quy định tại khoản 2 của Điều 103 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020. Thành phần của Ban quản trị bao gồm:
+ Đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư.
+ Đại diện chủ đầu tư (nếu có).
+ Trong trường hợp sử dụng nhà chung cư để tham gia Hội nghị nhà chung cư, thành phần Ban quản trị có thể bao gồm cả người sử dụng nhà chung cư.
Chú ý rằng, theo quy định tại khoản 3 của Điều 103 trong Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020:
– Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu sẽ được tổ chức theo mô hình tự quản.
– Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu sẽ được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiều của Hợp tác xã. Ban này có tư cách pháp nhân, có con dấu, và thực hiện các quyền cũng như trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 của Điều 104 trong Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020.
Tham khảo:>> Phần mềm quản lý tòa nhà chung cư 4.⓿ Ưu đãi lớn #2023
3. Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ bao nhiêu năm?
Theo quy định tại khoản 3 của Điều 17 trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Ban quản trị nhà chung cư được thành lập sẽ hoạt động trong thời gian 03 năm và sẽ được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối cùng của nhiệm kỳ. Trừ một số trường hợp cần thay đổi Ban quản trị nhà chung cư khi chưa hết nhiệm kỳ, thì phải tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu ra Ban Quản trị mới cho nhà chung cư.
Quá trình tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên, kết hợp việc bầu Ban quản trị nhà chung cư nhiệm kỳ mới, phải tuân theo quy định tại Điều 15 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Theo quy định này, Hội nghị nhà chung cư thường niên phải có sự tham gia của ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ.
Tổ chức Hội nghị thường niên được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
– Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn, hoặc mất tích. Trong trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư.
– Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới.
– Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn, hoặc mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Bên cạnh đó, việc tổ chức Hội nghị thường niên nhà chung cư cũng đòi hỏi tuân thủ một số quy định và nội dung được chỉ định tại Điều 15 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD và được điều chỉnh, bổ sung bởi khoản 25 của Điều 1 trong Thông tư số 06/2019/TT-BXD. Chi tiết như sau:
– Ban quản trị nhà chung cư hiện nhiệm phải chịu trách nhiệm chuẩn bị nội dung của cuộc họp, thông báo thời gian, địa điểm, và tổ chức Hội nghị chính thức đến các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. Lưu ý rằng, Ban quản trị có thể tổ chức cuộc họp trước để chuẩn bị cho các nội dung sẽ được thực hiện trong cuộc họp chính thức.
– Trong trường hợp Hội nghị thường niên của nhà chung cư không đạt đến 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ, Ban quản trị nhà chung cư phải gửi Văn bản đề nghị đến Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường nơi xây dựng nhà chung cư để yêu cầu Uỷ ban tổ chức Hội nghị thường niên nhà chung cư theo quy định.
– Trong các trường hợp cần thiết, Hội nghị thường niên nhà chung cư có thể quyết định thành lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn vị chuyên môn để kiểm tra sổ sách và tình hình thu chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư. Nếu Hội nghị thường niên đồng ý thuê đơn vị chuyên nghiệp để giải quyết các vấn đề liên quan đến sổ sách của nhà chung cư, thì các chủ sở hữu căn hộ và người sử dụng nhà chung cư sẽ phải đóng thêm chi phí để thanh toán chi phí thuê đơn vị chuyên môn.
